租客變業主，逆權侵佔幫你實現
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逆權侵佔曾多次在港劇中出現，今天筆者就來和大家談談這個源自英美法的財產取得制度。我們不妨先通過2011年上映的港劇《真相》來了解一下逆權侵佔的應用。Ivy偶然發現自己從出生起居住至今超過20年的房屋的業主並非自己的母親，而是一個素不相識的人——「劉大文」，而在這20多年來，房屋的水電、物業以及大廈維修基金均是由母親繳納，母親也曾通過律師登報尋找「劉大文」，但無果。律師告訴Ivy，她目前可以通過逆權侵佔取得房屋的所有權，成為真正的業主。無獨有偶，在港劇《法證先鋒3》中再次出現了逆權侵佔這一概念。
一、逆權侵佔制度的概念和構成要件
逆權侵佔(Adverse Possession)是英美法上的概念，是一種獲得財產所有權的方式之一。逆權侵佔實際上是一種時效佔有制度，是指無法律根據而佔有他人財產者，根據法律規定的時間在一定條件下取得此項財產的所有權，所有人在法定的期限內不行使權力即喪失收回其財產的訴訟權利。
一般來說，要通過逆權侵佔取得財產的所有權需要同時滿足以下五個條件：佔有具有持續性、對抗性、公開性、排他性以及真正的佔有。由於逆權侵佔在一定程度上是對怠於行使自身權利的所有權人財產權的剝奪，在司法實踐中，對於逆權侵佔的適用一般比較嚴格。在VAN VALKENBURGH v. LUTZ一案中，法院認定，要構成逆權侵佔，還必須提供實質的證據證明對全部涉案土地進行了耕種和改善。
二、逆權侵佔在我國的應用
1、香港地區
香港的法律體系沿襲了英國的普通法系，因此逆權侵佔在香港的成文法及判例中均有所體現。根據香港現行的《時效條例》，如果某幅土地或某個物業被人連續霸佔多年，霸佔者可入稟法院提出申請，成為土地或物業的合法擁有人，有關程序即為「逆權侵佔」。
條例列明，官地或政府產業須被霸佔60年，至於私人土地或物業須霸佔12年(1991年前為20年)。
「逆權侵佔」訴訟在香港並不鮮見。數據顯示，截止2014年10月，2014年香港共有18宗有關「逆權侵佔」的訴訟，7宗涉及市區土地的訴訟中，6宗由擅自佔地者勝訴，主要是因業主收租不久失蹤，租客自付管理費、差餉，成功申請成為業主。至於2013共有36宗訴訟，比2012年的18宗多一倍。
案件編號為HCA486/2010的案件與本文一開始提及的案件類似，原訴人林芝於1973年起以月租600元租住九龍土瓜灣唐樓單位，因業主馮少群在1984年後突然「人間蒸發」，故借《時效條例》有關「逆權侵佔」的規定，以佔用單位超過26年為由向高等法院原訟法庭提出申請，暫委法官郭靄誠於2010年8月2日裁定她可由租客變業主，正式取得現值逾260萬元的單位業權。
然而，逆權侵佔制度在香港也引發了一定的爭議，法改會2012年起展開有關「逆權侵佔」修例的諮詢，共收到逾110份意見書。研究各界意見後，法改會公佈諮詢報告書，逆權管有小組委員會主席陳景生表示，大部分意見均贊成修例建議。報告書建議，通過修例更改有關機制，規定擅自佔地者必須於連續逆權管有土地十年後，才能申請註冊擁有該土地，同時需要通知土地擁有人，如擁有人未有在限期內提出反對，佔用人才可在兩年後註冊有關土地。而根據現行的《時效條例》，逆權侵佔申請人只要連續12年，符合實質管有並具有所需意圖管有該地等逆權管有條件，經法庭批准便可透過逆權管有取得土地。
2、大陸地區
我國《物權法》並未規定逆權侵佔這一物權取得方式。然而，在集體土地領域，我國有類似逆權侵佔的規定。
我國《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二十一條規定，「農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿二十年的，應視為現使用者所有；連續使用不滿二十年，或者雖滿二十年但在二十年期滿之前所有者曾向現使用者或有關部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據具體情況確定土地所有權。」但是經過檢索，暫未發現應用該條的案例。
三、逆權侵佔制度在我國的未來
逆權侵佔，實際上即時效取得制度。近年來，不少學者都撰文指出我國應將取得時效制度寫入法律。周劍在中國法院網發表的《我國應借鑑「逆權侵佔」制度》中指出，取得時效制度對市場經濟發展有着重要作用，「包括保護交易安全，穩定社會經濟秩序；節約交易成本，減少資源浪費，促進物盡其用；有利於降低司法成本與訴訟成本，及時解決糾紛。」楊立新等著名學者也撰文指出物權法應規定取得時效制度。實際上，王利明負責編撰的《中國物權法草案建議稿》中曾規定了逆權侵佔制度，其中第六十九條規定了動產所有權的取得時效，「以所有人的意思，十年間和平、公然、連續佔有他人動產者，取得該動產的所有權。自其佔有之始即為善意並無過失的，時效為五年。」第七十一條規定了未登記不動產的取得時效，「以自主佔有的意思，和平、公開、連續佔有他人未經登記的不動產滿二十年者，可以請求登記為該不動產的所有權人。」但遺憾的是，在我國《物權法》中最終沒有規定取得時效制度。
但是，也不乏學者指出，我國不應建立取得時效制度。如呂維剛在《我國〈民法典〉不應建立取得時效制度》中指出，「取得時效制度具有特定的複雜性,對取得時效制度的正確認識應當把握我國目前的社會基礎和經濟條件;由於目前不動產登記制度和即時取得制度等相關配套制度和法規的完善,時效取得制度的適用空間已經逐步縮小;建立取得時效制度不適合我國國情和道德價值取向,不利於公共財產的保護和社會道德文明的建設,從根本上來講我國已無建立取得時效制度的必要性。 」
目前，我國學者正在編撰、起草《民法典》，其中物權編是否會規定時效取得制度，我們拭目以待。
【樓宇法律】逆權意圖
https://finance.now.com/analysis/study.p...8244&c=126
「逆權管有」(Adverse Possession)係指某業主嘅物業持續俾人霸佔超過一定嘅
法定時限(《時效條例》規定，政府土地60年、私人土地12年，土地亦引伸到一般物業)，業主要興訟攞返物業嘅時限就會終止，佔用人可以向法庭申請成為合法業主。
依個普通法嘅法律概念，一直都備受爭議；皆因一個懷有侵佔意圖嘅擅自佔地者，藉著唔正當、甚至充滿敵意嘅霸佔行為，但只因為時間過去，而最終成為有效嘅業權人，好唔公道咁。
「逆權管有」要得到法庭認可，佔管土地嘅人就必須證明佢已經管有土地，並且具備所需要嘅管有意圖。如果擅自佔地者嘅意圖一直係：如果原本業主要求佢畀返租金，佢就願意並且準備畀返嘅話，咁嘅意圖明顯同近乎敵意嘅管有意圖不符，法庭就未必會頒發「逆權管有」嘅判決。
但係相反，如果擅自佔地嘅人透過收取他人租金而證明佢係已經管有土地，情況就完全唔同；因為佢當正自已係業主，出租物業收租，佔用意圖充實，而且一直都無受到原業主、租客或者其他人嘅挑戰，過咗時限，佢向法庭申請成為業權人，法庭就會認真考慮。
話說有個案例，某租客自某日起就搵唔到原業主交租，佢繼續住喺度，開始交差餉、管理費等，最後仲入埋大廈管委會。結果，佢獲得法庭將單位業權判咗畀佢。
